2020年成都楼市的前七个月,看似平静,实则暗流涌动。“价格”问题始终会成为聚焦点,改善产品市场现状被持续关注,豪宅产品格局发生变化,但毋庸置疑,成都的城市发展能级在2020年再上台阶,这其中有成都东部新区的成立,还有成都100余个TOD站点的推行,也有南拓区域的“公园城市”进一步落地。2020年不一样的开局,成都楼市被赋予了更多城市发展命题,机会涌动,挑战并存,2020年楼市关键词也将被改写。上月,四川知道推出了《2020成都楼市关键词》专题报道,专题将深度解读相关成都楼市发展命题、趋势与特征关键词,提前感知楼市发展脉络和核心主题,把脉城市发展动向。今日,作为2020年成都楼市关键词(二),四川知道认为,成都楼市的重点关键词——“改善”二字,有必要重点解析。2019年开始,成都楼市开始全面进入改善时代,关于成都为何会全面改善的原因,在四川知道4月9日发布的《成都楼市“被改善”时代》一文中已有阐述:土地容积率的降低、地价成本的推高、项目高定位、产品赋能、装修成为标配等因素成为成都“改善”的推手。
2020年时间已过半,深度践行“改善”的成都楼市,在改善型产品不断推市的背景下,已经产生了一些必须引人注意的变化。
不知道各位注意到没有,成都多家购房小程序上面,在售楼盘数据已经超过300个项目。还有50余个项目正在排队取证。
越来越多的项目归为“在售”,这意味着越来越多的项目进入顺销,成都的存量数据值得警惕了,应该更确切地说,是“改善”产品开始出现了“微”存量。
那么,成都的改善市场真实情况从数据上究竟如何体现?哪个城区的存量最多?去化速度最慢?改善“微”存量之下应该怎么判断改善市场?下文将逐一解答。(本文全文数据均为备案数据,仅供参考 )
由四川中原提供数据显示,2019年1月截至2020年7月 ,成都10+2城区楼市累计存量面积为 1500.3936万方,按照期间月均销售面积计算,剩下的存量需要14.6个月的去化周期来消化。地产行业有这样一个不成文的判断方法供参考,一个城市的存量去化以12个月为界限判断;1.去化周期≤12个月,房地产呈现的是供不应求的状态,一年左右的去化周期是比较健康的状态;2.12个月≤去化周期<18个月,这个时候市场开始出现微存量,周期越长,存量越高;3.18个月 ≤去化周期<24个月,要警惕市场存量;4.24个月≤去化周期<36个月,市场供过于求,开始出现降价趋势;5.去化周期≥36个月,市场严重过剩,价格战频繁出现。以此判断,成都14.6个月的去化周期,即尚算健康,开始出现存量。不过有意思的是,即便目前市场进入顺销的盘越来越多,却有大量的购房者直呼没房可买,这其实是供需结构不对称的问题,而这个问题延伸的另一个问题是,成都改善产品存量持续累积,到底有多少改善人群来消化当前的存量,后续存量会不会更多?都有待观察。成都10+2城区 哪个城区存量最高?
去化周期最长?
上图为2019年1月—2020年7月成都10+2城区供销存量及去化周期图。从上图中我们可以直观地得出几个典型区域的分析:1.成都天府新区供销存量最高,去化周期仅8.5个月,呈现供不应求的状态;2.成都武侯区供销存相比其他区量级不高,但去化周期达到了21个月,众所周知,武侯区高端项目云集,高总价高单价决定了其去化周期相比其他区域更长,不过长达21个月的去化周期的确需要警惕库存,相应的,区域高端竞争压力不小;3.青羊区也出现了和武侯区类似的情况,青羊区作为西贵的源点区域,同样有高单价高总价对客群的限制,未来区域的高端竞争还将加大,当然,青羊区的城市资源和教育资源在主城区的地位仍旧是不可替代的;4.成华区很有意思,供销几乎持平,过去两年的销售态势向好,存量去化周期仅6.2个月。这取决于其区域内房价的相对温和,置业需求更高;5.金牛区在五城区中存量最大,但去化周期和锦江区持平;6.传统近郊区域中,双流区的供销量最大,但按照去化速度计算,新都区的存量去化却需要18个月,郫都区其次,这两个区域的存量相对更大。这也足见购房群体在选择置业城区的明显倾向性。我们还可以得出一个结论,价格、总价、区位决定了去化周期。于改善市场而言,如果在相同区位、价格之下,比拼的就是谁的户型更好、更有产品力,一如四川知道此前多篇文章中提到的一句观点,“改善市场,其实比拼的是产品力,谁拥有更强的产品力,谁就拥有更多市场份额。”说到底,还是房企开发水平的问题。市场能给我们最实际的感知,小面积、低总价项目决定了其“网红”气质,注定抢手。那么不难判断,上述数据分析中的存量,大部分其实都是改善型产品。以前,我们通常将90㎡及以下产品划分为刚需,这个标准放在今天已经不太合适,今天本来将120㎡作为刚需改善的划分界点,再来看看成都改善产品的存量现状。由四川中原地产提供数据显示,截至2020年7月,成都10+2城区范围内,≥120平方米的产品累计存量达到5.3235万套,而这期间,销售套数达到8.7381万套,这其实可以看到,市场的改善产品存量套数庞大。分区域来看,天府新区因供应基数较大,价格不低,存量套数排名第一,其次为双流区,怡心湖板块的新盘价格普遍较高,也导致存量出现。而青羊区、锦江区存量套数最低,这跟市场供应相关,因主城区土地供应较少,供应基数更小,存量自然更低。但从整体市场来看,改善的主力供应城区依旧是城南,五城区出现的存量大多因高总价高单价限制,金牛区则是一个个例,区域“偏见”不利好去化。当提及“存量”二字,于地产行业尤其是房企而言,必定是个“敏感”词汇。但我们应该客观审视当前的成都市场,近两年,成都从土地供应端就开始引导产品进入改善,那么相应的,成都市的新进人口,必定匹配“改善”,这些群体是一个城市经济发展的担当人群,另一种高度来看,也是人群结构的优化升级。不可否认,现在的存量,实际上并非楼市经济自然运行产生的,它有更多的引导性和城市规划含义,低容低密的居住环境、必定会摊高居住成本,改善产品供应越来越多,意味着,进入成都的门槛相应的整体抬高。但当同类型产品集中供应之后,且客群有限,必定会出现存量。目前成都14.6个月的存量去化周期,不长,但值得警醒,“微”存量,只是一个开始。且成都改善大局已定,至少从土地层面来看,已经决定了房价,刚需回归?似乎没有房企愿意做亏本买卖。无疑,2020年的下半年开始,于改善市场充满挑战,这是一个没有硝烟的武林,高手各自亮剑,购房者的房票才是这场改善武林大会的最佳评审。